Millal on Energiamärgis Kohustuslik: Nõuded, Kohustuslikkus ja Erandid Eestis

1. Sissejuhatus

1.1. Energiamärgis ja Energiatõhususe Olulisus Eestis

Energiamärgis on dokument, mis annab ostjatele ja üürnikele olulist teavet hoone energiatõhususe ja aastase energiatarbimise kohta, aidates teha teadlikke valikuid. Eestis kulub umbes 50% kogu tarbitavast energiast hoonetele, mistõttu on hoonete energiasäästlikkuse parandamine ning energiatõhususe miinimumnõuete kehtestamine uutele ja oluliselt rekonstrueeritavatele hoonetele kriitilise tähtsusega. Energiamärgis tõendab vastavust nendele miinimumnõuetele.

Käesolevas artiklis selgitame, millistel juhtudel on energiamärgis Eestis seaduse järgi kohustuslik, millistele hoonetele see nõue kehtib, ning millised erandid on sätestatud Ehitusseadustikus.

1.2. Mis on Energiamärgis ja Miks See on Oluline?

Energiamärgis on ametlik dokument, mis näitab, kui palju hoone või selle osa tarbib aastas energiat köetava pinna ruutmeetri kohta. See sarnaneb põhimõttelt kodumasinate märgistamisele.

Energiamärgis klassifitseerib hoone energiakulu energiatõhususe klassidesse A-st kuni G-ni (kus A on kõige energiasäästlikum). Varem oli skaala A-st H-ni. Märgis annab infot nii projekteeritud energiavajaduse (uutele hoonetele) kui ka tegeliku energiatarbimise (olemasolevatele hoonetele) kohta. Arvesse läheb energia, mis kulub kütmisele, jahutamisele, vee soojendamisele, ventilatsioonile, valgustusele ja elektriseadmete kasutamisele.

Energiamärgise olulised osad ja kasu:

• Vastavuse tõendamine: Märgis tõendab hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele.
• Soovitused: Märgisele lisatakse tavaliselt soovitused energia kokkuhoiuks ja sisekliima parandamiseks (välja arvatud juhul, kui see pole mõistlik, näiteks muinsuskaitseliste piirangute tõttu).
• Kinnisvara valik: See on oluline kriteerium, mille järgi kinnisvara valitakse, aidates ostjatel ja üürnikel arvestada tulevikukulusid.
• Toetusmeetmed: Energiamärgis on eelduseks erinevate toetusmeetmete, näiteks KredEx-i käenduse ja laenu saamiseks.

Energiamärgise tüübid:

• Arvutuslik energiamärgis (ETA): Koostatakse uutele või oluliselt rekonstrueeritavatele hoonetele ehitusprojekti ja energiaarvutuste alusel. ETA-märgis kehtib 2 aastat alates hoone kasutusloa väljastamisest.
• Tegelikul energiatarbimisel põhinev energiamärgis (KEK): Koostatakse olemasolevatele hoonetele mõõdetud tarbimisandmete alusel (soovituslikult viimase kolme täisaasta andmed). KEK-märgis kehtib 10 aastat.

2. Millal on Energiamärgis Kohustuslik Eestis?

Energiamärgise kohustuslikkus on sätestatud Eesti ja Euroopa Liidu õigusaktides, tuginedes peamiselt Ehitusseadustikule.

2.1. Uute hoonete ja oluliste rekonstrueerimistööde korral

2.1.1. Energiamärgis on kohustuslik järgmistel juhtudel seoses ehitusprotsessiga

• Ehitusloa taotlemisel nii uue hoone ehitamiseks kui ka olemasoleva hoone renoveerimiseks (va. mõned erisused).
• Uue hoone valmimisel on energiamärgis vajalik kasutusloa saamiseks. Projekteeritud energiamärgis (ETA) on justkui lubadus, et hoone ehitatakse miinimumnõuetele vastavaks. Lõplik tulemus hinnatakse teostusdokumentatsiooni ja õhulekke mõõtmise akti alusel.
• Oluline rekonstrueerimine on ehitamine, mille puhul on piirdekonstruktsioonide ja tehnosüsteemide muutmisega seotud kulud suuremad kui üks neljandik samaväärse hoone keskmisest ehitusmaksumusest.

2.1.2. Kinnisvara müümisel ja üürile andmisel

Energiamärgis on nõutav, et hoone või selle eraldi kasutatava osa ostmisest või kasutusse võtmisest huvitatud isik saaks teha teadliku valiku.

• Müük ja üürile andmine: Energiamärgis peab olema kõigil hoonetel või hoone osadel (sh korteritel), mida soovitakse tasu eest müüa või üürile anda.
• Kuulutuse nõue (EhS § 67): Kinnisvara müügi- või kasutusse andmise kuulutus peab sisaldama energiamärgise andmeid, sealhulgas energiatõhususarvu (ETA) või kaalutud energia erikasutust (KEK) ja sellele vastavat klassi.
• Lepingu sõlmimisel peab märgis või selle koopia antama üle omandajale või kasutusse võtjale. See nõue loetakse täidetuks, kui märgise on võimalik tutvuda Ehitisregistris.

2.2. Avalikes hoonetes (Energiamärgise esitlemine EhS § 68)

Energiamärgis peab olema paigaldatud külastajate jaoks kergesti märgatavale ja nähtavale kohale järgmistes avalikes hoonetes:
1. Hooned, mille suletud netopind on suurem kui 500 ruutmeetrit ja mida külastavad rahvahulgad (nt kaubanduskeskused, haiglad).
2. Hooned, mis on riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuse või muu avalik-õigusliku asutuse valduses, mille suletud netopind on suurem kui 250 ruutmeetrit ja mida isikud sageli külastavad.

3. Kes peab Energiamärgise hankima?

Kohustus energiamärgise tellimiseks ja tagamiseks lasub kinnisvara omanikul või arendajal.

• Hoone omanik tellib märgise.
• Korterelamu puhul tellib märgise tavaliselt juhatus või haldaja. Korteriühistu kohustus on teavitada ühistu liikmeid, kui energiamärgis on Ehitisregistris olemas.
• Arendajad vastutavad märgise olemasolu eest uute hoonete kasutusloa taotlemisel.

4. Energiamärgise Erandid: Millal Sertifikaati Ei Nõuta?

Kuigi energiamärgis on paljudel juhtudel kohustuslik, sätestab Ehitusseadustik (§ 62) mitmed erandid, millele energiatõhususe nõuded ja seega ka energiamärgise kohustus ei laiene.

Energiamärgise nõudest on vabastatud järgmised hooned:

1. Väikesed hooned: Hooned, mille suletud netopind on kuni 50 ruutmeetrit (nt suvilad, garaažid, saunamajad).
2. Ajutised ehitised: Ehitised, mille kasutusiga on kuni 2 aastat.
3. Mälestised ja miljööväärtuslikud hooned: Muinsuskaitse all olevad hooned, muinsuskaitsealal asuvad hooned või hooned miljööväärtuslikul alal, mille olemust või välisilmet muudaks energiatõhususe miinimumnõuete täitmine oluliselt.
4. Religioossed hooned: Hooneid, mida kasutatakse peamiselt kultusekohtadena või religioosseteks tegevusteks.
5. Põllumajandus- ja tööstushooned: Tööstusalad, töökojad ja väikese energiavajadusega eluruumideta põllumajandushooned, mida ei küta ega jahutata.
6. Piiratud kasutusega elamud (suvilad): Elamud, mida on mõeldud kasutamiseks kas vähem kui neli kuud aastas või alternatiivselt piiratud kasutusajaga aastas, kusjuures eeldatav energiatarbimine on vähem kui 25 protsenti aastaringse kasutamise energiatarbimisest.

5. Energiamärgise Väljastamine ja Tagajärjed

5.1. Väljastaja pädevus

Energiamärgiseid saab väljastada ainult vastavat kutsetunnistust omav pädev isik, nagu energiatõhususe spetsialist või energiaaudiitor. Näiteks alates 01.01.2018 võib nii olemasolevatele kui ka uutele hoonetele energiamärgist väljastada vaid vastavat kutsetunnistust omav isik. Energiamärgise väljastamine toimub üksnes läbi riikliku Ehitisregistri.

5.2. Energiamärgise puudumise tagajärjed

Energiamärgise esitamine on müügi-, üüri- ja ehituslubade puhul kohustuslik. Selle puudumine võib kaasa tuua mitmeid tõsiseid tagajärgi:

• Tehingu takistused: Ilma kehtiva energiamärgiseta ei saa kinnisvaratehingut lõpule viia, mis võib põhjustada lepingute tühistamist või edasilükkamist.
• Trahvid: Energiamärgise puudumine on energiatõhususe nõuete täitmise kohustuse rikkumine ja võib kaasa tuua trahve.
• Finantseerimisprobleemid: Pangad ja finantsasutused, sealhulgas KredEx, võivad keelduda kinnisvara finantseerimisest, kui energiamärgis puudub.
• Väärtuse langus: Ostjad eelistavad energiatõhusamaid hooneid, mistõttu puuduv energiamärgis võib vähendada kinnisvara turuväärtust.

6. Kokkuvõte

Energiamärgis on Eestis kohustuslik enamikul juhtudel, mis puudutavad kinnisvara müüki, üürile andmist, uue hoone ehitamist või olemasoleva hoone olulist rekonstrueerimist. See dokument annab elanikele väärtuslikku teavet hoone energiaklassi (A-G skaalal) ja energiakulude kohta.

Kuigi erandid kehtivad teatud tüüpi hoonetele, näiteks väga väikestele (alla 50 m²) või muinsuskaitse all olevatele ehitistele, on kinnisvara omanikul või arendajal kohustus tagada kehtiva märgise olemasolu ja see tehingute korral huvitatud isikutele esitada. Juhul, kui energiamärgis on puudu, riskib omanik nii tehingu takerdumise kui ka trahvidega.

Seega pole energiamärgis Eestis mitte ainult seaduslik nõue, vaid ka kasulik tööriist, mis aitab suurendada kinnisvara väärtust ja planeerida energiakulutusi.

Autor: A. Merkur, 25.10.2025